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美国的房产熊市与“银行屋”  

2008-10-13 10:29:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国的房产熊市与“银行屋”

    本文首发于《上海证券报》2008年10月13日,A1理财版金岩石专栏。

    美国电子海湾网上近日成交了一笔房产:一栋被遗弃的房子拍卖1.75美元!房地产市场会“熊”到什么样子?国内人多半没有概念,原因有三:其一,若从银行开办按揭贷款业务起算,中国房市刚刚超过10年,所以还没有真正经历过熊市;其二,包括中国在内的亚洲银行按揭贷款制度和美国不同,抵押房产的贷款人除了抵押房产之外还有联带责任,所以房价跌了也不能就一走了之;其三,亚洲文化中有谨慎负债和量入为出的价值观,即使是在美国,亚裔房主把房子丢给银行一走了之的情况也不多见。

    本次金融海啸的源头是房地产价格下跌,近期美国房地产市场上出现了许多“银行屋”,也就是银行拍卖的房子(Bank Foreclosure)。比较一下银行屋的拍卖价格,可以看出房产熊市的一些结构性特征。几美元或几千美元买一栋房子的地区多半你也不敢去,因为那些地区的安全设施和生活配套较差,多数人还是先要命后贪财的。比较一下美国加州洛杉矶地区的中产阶层和富人区的房价走势,房产熊市的结构性价格差异就有了经济学的意义。

    在社区安全和生活配套都比较好的大洛杉矶地区,目前的情况是:400万美元以上的豪宅交易清淡,价格不跌,少数地段还偶有上涨;在200--400万美元一栋房子的高尚社区,量减价跌,跌幅为10-15%100万美元以下的房子几乎是价格越低,跌幅越大。由此我们看到:房价的跌幅与房价成反比,在平均跌幅后面的价格差异加剧了社会的贫富分化。

    再比较一下房子的年龄和价格的关系,下面是几个银行屋的广告价格:4房三浴,3543英尺,2005年建,占地6098英尺,原价623000美元,现价319900美元,跌幅近48%64浴,4130英尺,2002年建,占地11786英尺,原价1250000美元,现价519900美元,跌幅近58%53浴,3715英尺,2000年建,占地6050英尺,原价750000美元,现价499900美元,跌幅近34%。这三栋房子的建造年份是在2000-2005年间,是在房价飙升时期大规模兴建的远郊新社区,房价下跌的幅度比较大。我们再看一看较老社区的银行屋:43浴,3258英尺,1985年建,占地14030英尺,原价920000美元,现价709900美元,跌幅近23%43浴,2652英尺,1979年建,占地14562英尺,原价830000美元,现价688000美元,跌幅近13%42.5浴,3009英尺,1973年建,占地12366英尺,原价800000美元,现价679900美元,跌幅近18%。这三栋房子是在1973-1985年间建造的,房价下跌的幅度较小。由此可以看出:熊市中的房价跌幅与房龄有关,在同等品质和区位,房龄越老跌幅越小。

    上述房产都位于中产阶层较为集中的居住区,是在洛杉矶市的郊区或乡下。中美房地产有一个很大的区位差异,美国的居民结构是穷人进城,富人下乡,中产阶层多半居住在距城市中心一小时车程左右的区域。房龄较长的房产通常占地面积越大,社区环境也较为成熟,这是房价下跌幅度较小的重要原因之一。

    美国经济学界普遍认为,房产熊市至少还有一年,预计平均值可能继续下跌10%左右,所以当前的金融危机还会加深。道琼斯指数近日大幅下挫,从年初到8月底,跌幅不到20%,而9月至今才一个多月,从11300点的牛熊分界线下跌到1010日盘中低点7882点,跌幅超过了30%,使本轮道指下跌达到负44%。正是在此期间,银行倒闭升级,许多银行屋上市了,由此可见:银行屋成批上市是美国房产熊市的重要指标,房市和股市之间有很强的相关性。

    中国的房市和美国不同,由于房贷在中国银行贷款中的占比较低,贷款人有联带经济责任,几乎不会有银行屋的成批上市。在香港,贷款人在房价暴跌时通常是由银行办理转按揭换房,把大房子换成小房子,这样银行损失不大,还增加了一项新业务。中国的房产按揭体制是从香港学来的,小规模的房贷证券化还在试点期间,所以不会像美国这样,房价下跌先冲击贷款银行,再通过房贷证券化市场的危机扩散到整个金融业。

    中国的房产熊市主要看房地产公司贷款,因为房地产公司的授信额度远远高于居民的住房按揭贷款。但是还应该看到,中国房地产市场的投资属性较强,不仅居民拥有的投资性房产多,房地产公司的投资性资产比例也很高。房市和股市都具有大众投资品的共性,从整体趋势看,一损俱损,一荣俱荣,只是先后不同,程度不同。美国房市下跌先于股市,中国房市下跌后于股市。从这个意义上说,中国的房市不止跌企稳,股市也很难由熊市转为牛市。

 

                         2008109日于美国

 

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