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金岩石

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房市之忧谁更忧?  

2008-10-20 11:36:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市之忧谁更忧?

    本文首发于《上海证券报》2008年10月20日,A1理财版,金岩石专栏。

    金融海啸起因于美国房地产泡沫的破灭,中国房市是否也会有大幅度衰退?中国房市的投资属性偏高,还会受到股市破位下跌的拖累,所以房市之忧各方关注。房价起落对于自住房的消费者来说,最多不过是影响心情,谁会特别担心房市呢?按理说应该是开发商,在中国却不是,地方政府比开发商还要着急,为什么会这样呢?
据国务院发展研究中心调查,土地及城市扩张的直接和间接税收占到多数地方政府预算内支出的40%左右,而土地出让金的净收入则占其预算外收入的60%以上。房价下跌,成交清淡,土地流拍,开发商撤资,长期隐身于房地产市场背后的地方政府浮出了水面。中国房地产市场这一台戏,一直是地方政府搭台,开发商唱戏,商业银行伴奏,老百姓看戏。在“寒冬”来临之时,唱戏和看戏的都可以跑,唯独搭台子的跑不了。
   

    很多人看到房价下跌就炒作“断供”,以为买房者的断供是天大的事情,其实是大惊小怪,一来中国人好面子,能挺一挺就不会断供,二来就是都断了供,对银行也是不小不大的事儿。还有人以为开发商会断链子,我看多数开发商都不会有大问题,俗话说,瘦死的骆驼比马大,这些年房地产市场红红火火,大小开发商赚的脑满肠肥,怎末会半年就抗不住了。现在看出来了,只有地方政府抗不住,特别是近几年雄心勃勃做政绩工程的地方政府,许多等米下锅的项目在排队,突然发现今年的预算内外的收入几乎都要减半,这可是天大的事情。
   

    中国经济持续多年的高成长有各种原因,在我看来,最重要的力量是地方政府的积级推动。从经济方面看,中央的考核指标体系是GDP增长速度导向的,当年的税制改革又断了地方的“余粮”,逼使地方只有通过不断的项目开发才能一举两得,既有了经济的成长业绩,又肥了财政的预算外收入,还可以搞的轰轰烈烈,上下欢畅;从政治方面看,地方官必需有政绩才能升官,有利益才有团队,财源茂盛时就会有人弃官从商,上升阶梯的竞争者也就越走越少。从推动改革的不同行为群体看,中国经济改革的主要推动还是自下而上的,所以地方政府也是非常关键的主力,改革的成败也要有经济增长的业绩为证,这也是地方政府积极推动地方经济发展的重要原因。
如果把地方政府视为经济增长的重要力量之一,再把房地产市场低迷的直接受害人联系到地方政府,房市之忧则演变为国家“保增长”的目标之忧了。因为,如果经济高速增长的地方发动机熄火了,全国经济增长的速度必然放慢,再加上出口萎缩的负效 应同时发生,2009年国民经济“硬着陆”的风险就可能大幅度上升。

    房市已经成为股市暴跌后各方关注的焦点,表面上是一个行业问题,呼救声音最响的是开发商,现在看来最担心的应该是各级政府。中国的房地产金融并不像美国那样发达,也不会有次级贷危机的担忧,但是在现阶段,国家的宏观调控重心移向了保增长,房市的近期走势就有了新的含义。一些敏感的地方政府已经开始连手救市,预计更多的政府激励措施也会启动,房市的软着陆现在也许是国民经济软着陆的同义词了。


2008-10-19于上海

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