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金岩石

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豪宅市场火爆的理性决策  

2009-08-15 16:45:25|  分类: 华夏时报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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豪宅市场火爆的理性决策

      本文首发于《华夏时报》,2009年8月14日。

    8月8日上海浦东星河湾开盘,264套千万豪宅在6个小时内被抢购一空,星河湾以单日销售40多亿刷新了中国住宅销售的纪录,我相信,这个数字也刷新了住宅销售的世界纪录。如何解读中国豪宅市场的火爆?经济学并没有标准答案。
   最简单的解读是“疯狂的泡沫”!那么富豪们的疯狂又从何而来呢?第一,富人愿意住在一起。俗话说:百万买屋,千万买邻。这也是中国的儒家传统,如《三字经》云:“昔孟母,择邻处。”当年孟母三迁,不就是在不计成本给儿子寻找好社区吗?第二,富人关注财产保值。豪宅具有保值功能,不仅抗通胀,而且抗危机,所以美国豪宅区的房价在金融危机中的跌幅远低于市场平均水平;第三,富豪注重社区的环境。在房地产业,一流企业做社区,二流企业做房子,三流企业炒地皮。按照这个标准,星河湾房产公司是在多数开发商还在炒地炒房的阶段,已经开始认真做社区环境了。如果上述三个理由成立,那么豪宅市场的火爆还是非理性决策吗?显然不是,应该说是富人的理性决策。
   豪宅市场的火爆至少意味着上海的房价将继续上扬,因为同类商品的价格走势通常是先高后低,高价房领先上涨,低价房追随。从经济学的角度看,这是因为豪宅价格的新高会抬高住宅成交的均价,从而提高购房人的心理预期。再从行为学的角度来分析,假定富豪的多数人较为聪明,而聪明人的行为会被其他人仿效,星河湾开盘当日,我想有不少人是随机决策的,或许就是因为他们看到那些比自己更聪明的人买了所以才买的,如销售人员说,有些人连样板房都没有看就买了,这就是情绪驱动的决策行为。
   楼盘在上海近郊北蔡地区,又不在黄浦江边,星河湾开出均价5万以上的价格是理性的吗?这就涉及到“理性”的标准了。城市住宅是什么?是消费品还是投资品?消费者的理性和投资人的理性是完全不同的,如果同类商品兼具消费和投资的双重属性,理性决策也必然有双重标准。现阶段的中国城市住宅主要是投资品,这是国家统计局的定义。中国的消费物价指数(CPI)中没有包含住宅价格,因为住宅被分类为投资品;美欧国家的消费物价指数中包含住宅价格,因为住宅被定义为消费品。为什么城市住宅在发展中国家是投资品,而在发达国家是消费品呢?因为发达国家和发展中国家的区别之一是城市化率:发达国家基本完成了城市化,而发展中国家还在城市化的进程之中。
   以城市化率为标准,发达国家的城市化率是60%-70%,而发展中国家的城市化率在30%-40%。发展中国家在城市化的进程中,城市土地有开发性溢价,城市房产有交易性溢价。而在中国,房产几乎是唯一的杠杆投资产品,所以又额外产生了房产作为投资品的杠杆溢价。所以我说,房地产投资的三重溢价推高房价,城市住宅的商品化是一个二元化的市场。二元化市场的特性来自于城市住宅的双重属性,购房人心里想的是消费,脑子里却是升值预期。购房人时而用“心”决策,时而用“脑”决策,心脑不一的心态使他们左右摇摆,于是追随他人决策的行为就和股市中的“羊群效应”一样,会导致房价节节上升。这时我们看到,在同一趋势下会同时产生两种行为:理性的投资行为可能是非理性的消费行为,理性的富豪决策会带动非理性的平民决策。
   房地产作为投资品的属性并不是先天的,而是经济发展的阶段性现象。在农业文明时代,房地产是农业的附庸,不会独立于农业成为商品化的市场;在工业文明时代,房地产独立成为国民经济的支柱产业,进而成为城市化的经济引擎;在都市文明阶段,金融和地产上升为城市经济的基础,进而带动国民经济从第二产业主导走向第三产业主导。在这个发展阶段,城市住宅的价格水平由货币和股市决定,房地产的投资属性最强,直到城市化基本完成后才会弱化。
   用住宅市场二元化的理论来解读城市住宅的合理价格,就解开了城市房价的“虚高”之谜。所谓“虚高”是因为城市住宅作为消费品的天然属性附加了作为投资品的交易属性,所以在合理的消费品价格之上附加了合理的投资品价格,而两个合理的价格融为一体就产生了非理性的房价。人们都希望看到住宅市场的繁荣,却往往不知道金融学给投资市场的繁荣定义是:非理性,才有繁荣!投资品的交易属性来自于投资市场的核心价值:交易价值。交易价值有两大支柱:市场情绪和资金流动,因为在资产的交易市场上,任何资产的价格都取决于预期的和真实的交易。群体的预期形成市场情绪,真实的交易就是资金流动,由交易价值决定的价格必然远高于劳动价值或效用价值所决定的价格,就好比礼品月饼的价格远高于买给自己吃的月饼价格一样。
   发达国家的城市住宅主要是消费品,所以合理房价通常以10年的租金回报率和家庭可支配收入的30%用于支付按揭来计算。在开发完了的国家,土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失了,房产的保值功能也主要是抵御通货膨胀,城市住宅返璞归真,回归其消费品的本性。总而言之,经济发展的阶段不同,合理房价的标准不同,所以不能用发达国家的理性标准来衡量中国现阶段的房产价格。

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