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金岩石

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楼市的“面粉”与“面包”之谜  

2010-01-29 23:35:18|  分类: 华夏时报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    楼市的“面粉”与“面包”之谜

     本文首发于《华夏时报》2010年1月29日

   

   据说,房地产市场中的地价是“面粉”,房价是“面包”。坊间热议:究竟是“面粉”推高了“面包”的价格,还是“面包”拉动了“面粉”的价格?这是一个“鸡生蛋和蛋生鸡”的悖论。要理解这个悖论,就要解读不断孵化着“鸡和蛋”的生态环境,也就是中国特色的房地产市场。
   房价中的土地成本有两个:一个是会计成本,一个是重置成本。房地产企业获得土地时支付的价格是会计成本,国土资源部调查显示,土地成本占被调查企业所售房价的比重在10%-40%,平均23%,由此得出结论说土地价格不是房价上涨的推手,言外之意,暗指开发商恶意抬高房价。但是,若把房产预售之时的土地价格定义为土地的重置成本,土地价格在预售房价中的占比就一定远高于其会计成本,通常会占到预售房价的60%-70%。在这两个土地成本之间有40%左右的土地溢价,于是有了一个中国特色的税种:土地增值税。由于政府是土地增值税的征收主体,征收比例最高可达60%,所以在土地成本即“面粉”的溢价中产生了开发商和政府之间的第一次利益分配。
   “面粉”溢价的利益分配是在政府和开发商之间进行的,暂时和房产即“面包”的价格不发生关系,也就暂时与购房者无关。那么这“面粉”的溢价从何而来呢?这就要理解两个金融学的概念:其一是开发性溢价,其二是制度性溢价。土地的开发性溢价是在城市化的进程中产生的,是发展中国家房地产业的共性特征,因为“发展中”的英文与开发商是同一个词源,从发展中国家到发达国家的升级,就是一个城市人口从20%-30%逐步提升到60%-70%的过程,所以发展中国家就是开发商国家。在这个发展阶段,政府作为最大的一级开发商,对土地开发项目的审核必然推高土地成本,因此产生了土地的会计成本与重置成本之间的巨大差价!
   第二个溢价——制度性溢价,来源于中国特色的土地所有权制度。中国的土地制度是国家和集体两级所有,也就是我们常说的“大产证”和“小产证”。中国土地的“两证”之别关键是交易权:“小产证”的土地没有交易权,“大产证”的土地有交易权。开发商在获得土地开发权之后转换了土地的使用方向,开始经营土地及其关联资产的交易权,从而产生了中国特色的制度性溢价,使土地的重置成本在商品房预售之前大幅度上升。由于土地的重置成本包含了开发性溢价和制度性溢价,所以土地的价值会在储备和开发期内上升,从而高于其会计成本,这就是“面粉”溢价背后的故事。
   “面粉”溢价在政府和开发商之间分配之后,地价成本在房价中的占比自然上升,从而导致房价作为“面包”的价格随之上升。当土地的重置成本在“面包”价格中的占比高达60%-70%之时,房产的利润空间极为有限,这时开发商盖房子几乎无利可图,谁还会认真盖房子呢?所以新建住宅的主流销售产品是毛坯房。严格说来,毛坯房并不是消费品,只是土地的空间分割,是土地溢价从批发变为零售的销售方式,直接强化了商品房的投资品属性。
   我曾经讲过,中国房地产价格的非理性上升来源于房地产的投资品属性,而房产作为投资品的界定来自于国家统计局的分类标准。房地产作为投资品,才会有开发商的广告语:“值得珍藏的房子。”商品房一旦不是为了“居住”而是为了“珍藏”的,房产作为“面包”的价格就出现了两个投资性的溢价:其一是预期交易的溢价,其二是杠杆投资的溢价。交易性的溢价是房产投资的一般属性,而杠杆投资的溢价却是中国特色的稀缺资源,因为在一般家庭的投资工具中,由于股市等其他投资品几乎没有杠杆投资的工具,房产投资的杠杆率就成为一种稀缺资源,产生稀缺性溢价。相对于杠杆投资的偏好而言,房价越高,杠杆效应越强,房子成为“支点”,贷款成为“杠杆”,现代金融的“杠杆原理”就在家庭投资中出现了,这就是“面包”溢价背后的故事。
   中国楼市中的“面粉”和“面包”,既有发展中国家房地产的共性特征,又有中国经济体制的个性特征,于是“面粉”和“面包”合一又产生了新的溢价:奢侈品溢价和稀缺性溢价。我们可以用一个图来解读房价之谜。
   由于“面粉”的价格在政府和开发商的博弈中上升而挤压了“面包”的利润空间,开发商的选择有二:一是不做房子炒毛坯,从平面竞争上升为立体竞争,好比陆战升级为空战,让土地的稀缺性从地面上升到空中;二是房产溢价做社区,从消费品住宅升级为奢侈品住宅,让房产的稀缺性转化为社区和邻居的稀缺性。于是,房地产业开始升级了,一流企业做社区,二流企业做房子,三流企业“炒”地皮。从上图可以看出,从“面粉”到“面包”可以分为三个层次,在普通的毛坯房价格之上又出现了新的泡沫,使房产的精装修和社区的园林化成为豪宅市场的竞争手段。昔孟母,择邻处,百万买房,千万买邻,中国房地产的豪宅市场因此火爆,豪宅价格迅速从千万级上升到亿万级,让全球叹为观止,惊呼超级泡沫!

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