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金岩石

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金岩石:我不担心中国房价暴跌 只担心房价暴涨  

2010-04-12 10:21:14|  分类: 演讲 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   金岩石:我不担心中国房价暴跌 只担心房价暴涨

  “我不担心中国房价暴跌,只担心中国房价暴涨”,国金证券首席经济学家金岩石在接受记者采访是表示。对于近期网上流程的“房价暴跌图”,金岩石分析了日本60年代开始以来经济以及房地产发展的概要,继而道出以上观点。

  金岩石分析:如果将日本楼市泡沫作为标准,楼市泡沫的生成是分成三个阶段。

  第一阶段:地价飙升推高房价,该阶段发生在日本60—75年间,15年当中,日本的地价平均每年递增20%左右,其中最高的一年是1963年当年地价上涨43%。

  第二阶段:地价和房价同比上涨,该阶段发生在1970—1985年也是15年,此时每年房价递增,一半是地价上涨,一半是房价上涨。

  第三阶段:1985—1991年日本的地价平均涨幅达到了7.6%,但是房价上涨超过了20%,因此我们可以将泡沫定义为两个标准,第一就是脱离了收入标准,第二,脱离了地价,特立独行。

  当一个地区房价脱离地价又脱离收入的时候,该地区的房价是由外部资金推动的,因此伴随着外部资金的撤出导致房市暴跌,从1992年到现在房价跌了70%,地价下跌了50%以上,这就是日本的基本情况。

  我们将日本的楼市泡沫说清楚,才可以理解中国跟日本对比,目前中国楼市应该是处在日本的1965年—1980年区间,该区间有四个主要的指标。

1、中国现在的人均GDP跟日本的1965—1968年相似。

2、宏观经济总量,日本是1968年成为世界第二经济体,我们今年将超越日本。

3、日本城市化率是在1965年达到45%、46%,目前中国的情况是45%、46%。

4、日本的高铁是在1960年加速,1980年基本完成,中国是1997年开始加速,经过六次提速,现在刚刚超过日本1980年的水平,五年后也就是当中国的高铁网基本完成之后,我们形成以武汉为中心四个小时的铁路网,该阶段才刚刚达到日本1985年的水平,因此从这个意义来讲,如果要对比就认真对比,对比的是城市化率和人均收入、人口流动的速率、经济总量,按照这四个标准来看,中国目前还是处在日本1965—1980年间,也就意味着日本楼市泡沫升腾的前夜,现在担心的不是房价暴跌,而是房价暴涨。

  以前我是坚决反对开征物业税的,现在有条件支持,不能叫做物业税,名字应该叫做住房持有税,防止中国重蹈日本的情况,这是挑战当前中国决策的问题,避免日本1985—1992年每年20%以上的攀升,之后像瀑布一样直线下跌,1992年的时候日本东京新宿也就是豪宅区70平方米的精装修房卖到150—200万美元一套,暴跌后只有35万美元一套,现在是45—50万美元一套,这就是日本房市暴跌的路线和房市保障的阶段。

  中国还处在地价上涨的阶段,还没有出现地价不涨房市上涨,本地不涨外地上涨的情况。

   

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