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金岩石

金岩石的资本世界

 
 
 

日志

 
 

广州豪宅未来要卖10万元/平方米?  

2010-04-18 12:56:14|  分类: 媒体报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    广州豪宅未来要卖10万元/平方米?

     本文转载自《新快报》,2010年4月16日。

   金岩石其人

  国金证券首席经济学家,既有理论功底又有实际操作经验和产品设计能力,被媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。

  国金证券首席经济学家金岩石

  二八定律和城市发展不均推高楼价

  在此次论坛上最劲爆的言论莫过于国金证券首席经济学家金岩石关于“广州豪宅要卖10万元一平方米以上”的判断了。

  ●谈楼价

  外来富豪决定楼市“天价”

  金岩石认为,看一个城市的房价有两个标准,一个是“均价”,一个是“天价”。均价一定是本地人决定的,天价是外地人决定的。比如印度的米塔尔兄弟进伦敦购买的就是最贵的房屋,等于是叫全伦敦的人知道,印度的首富来了。哪个城市的房子能够出天价,就说明吸引了世界的超级富豪。

  “不得不承认一个事实,货币推动着人口的流动,人口的流动带动着资金的流动,而城市的房价不是由收入也不是由租金决定的,而是由人口流动和货币流动决定的。”

  他断言:“未来五年房价翻一番,中国的豪宅价格,上海要超过30万元,北京要超过20万元,广州、深圳要超过10万元。”

  

  二八定律推高楼价

  金岩石在演讲中展示出其独创的———“金氏地图”。金岩石指出,随着户籍制度的淡化、财富增长和交通的发展,人口流动已成为我国一大趋势,将形成未来城市的“二八定律”,未来中国80%的人口会流向中心城市,形成“两大超级都市,一条金蛇狂舞,五颗内陆明珠”。其中,大北京和大上海这两大超级都市将聚集5亿人,而广州、深圳、珠海、香港和澳门,一直延伸到海南,将会聚集约2亿人。而成都,重庆,武汉,西安,沈阳(连接大连)这五个城市将会聚集1亿人。

  金岩石指出,如此数量宠大的人口流向大都市,必将令中心城市土地资源更为稀缺,所以说楼价上涨仍将成为大趋势;而大都市中占有稀缺资源的高端物业,因为更具备在市场中“领涨止跌”的优势,未来发展空间会更大。

  

  发展不均楼价长期看涨

  在今年“两会”上,高楼价特别是大城市的房价成为备受各界关注的话题。在论坛上,专家们却指大城市楼价居高不下的关键,是因为中国城乡发展不均匀,令人口向大城市集中,从而推高大城市楼价。

  金岩石表示,欧美的城市化进程是“穷人进城,富人下乡”,为什么亚洲进去的人不想出来,那是因为城乡资源分配太不均,大城市集中了所有的优势资源,比如医疗、教育、就业机会等等,城市变成了“现代都市圈”。“电视剧《蜗居》里‘逼良为娼’的现象,姐姐简单的需求将妹妹逼进了豪宅,真的这么简单吗?她们要的不是房子,要的只是一个位置。大城市代表着今天的教育、医疗,也代表着一代人和几代人分享未来的财富。所以说,在这种大趋势下,大城市的楼价从长期看是只有升,没有降。”金岩石说。

  ●谈发展

  中国楼市正处于暴涨前夜

  为何判断未来楼价还会继续涨下去?金岩石表示,拿日本作为参照的话,中国楼市处于日本20世纪60年代到80年代之间,正在楼价暴涨的前夜。

  金岩石认为有四点可以证明中国的发展水平与日本60年代相似,一是中国现在的人均GDP跟日本的1965—1968年相似;二是从宏观经济总量看,日本是1968年成为世界第二经济体,我们今年将超越日本;三是日本城市化率是在1965年达到45%~46%,目前中国的情况是45%~46%;四是日本的高铁是在1960年加速,1980年基本完成,中国是1997年开始加速,经过六次提速,现在刚刚超过日本1980年的水平。      

  按照这四个标准来看,中国还是处在日本1965—1980年间,也就意味着日本楼市泡沫升腾的前夜,现在担心的不是房价暴跌,而是房价暴涨。   

  ●谈价值

  豪宅领涨止跌走势非常明显

  不但日本的房地产发展阶段与中国有相似之处,金岩石还以美国为例称,刚刚结束的次贷危机让美国整体房价下跌了30%,但豪宅区不跌反而逆势上涨,这就是一个国家整个房地产市场崩溃的时候,豪宅却会止跌领涨。他还表示,1997—2002年虽然是香港豪宅价格暴跌的过程,但从2002年到现在,香港的城市均价上涨了130%—150%,豪宅价格上涨超过了200%,高端物业所起的作用,就是领涨止跌。 

  广州豪宅投资绝大部分是“刚需”

  合富辉煌董事长扶伟聪

  广州豪宅投资绝大部分是“刚需”

  广州楼市一直很理性,这也是广州楼市在一线城市中处于价值洼地的主要原因。合富辉煌集团控股有限公司董事长扶伟聪在本次论坛中透露,根据合富辉煌的研究部门调查发现,广州二次置业的比例在不断增加,但投资的比例一直保持在20%以下,2008年因为市场不好,投资比例降至10%,2009年市场好了,又提升到20%。      

  他说,长线投资的在这20%中又占了70%—80%,因为有5年营业税的限制,短线投资的比较少,现在购买房屋的基本是用来养老或希望增值,这跟其他的城市有所不同。大多数二次置业都是定位于高端物业即所谓的“豪宅”,在总购房人数中进行调查,起码25%的人选择购买高端物业。

  扶伟聪其人

  合富辉煌集团控股有限公司董事长,在上世纪90年代初已开始涉足地产业,1995年创立合富辉煌,把一个20多人的小公司发展成目前8000人的大企业,并在2004年于香港上市。

  思想火花

  未来五年中国房价要翻一番,中国的豪宅单价上海要超过30万元,北京要超过20万元,广州、深圳要超过10万元。

  ———国金证券首席经济学家金岩石

  

  国计民生的问题说起来简单,猪肉决定CPI,CPI决定投资,因此中国的国计民生简单来说是猪计民生,决定货币政策有的时候跟猪肉是有关的。

  ———国金证券首席经济学家金岩石

  

  我们看到《蜗居》,姐姐简单的需求将妹妹逼进了豪宅,真的这么简单吗?她们要的不是房子,要的是城市里的位置,城市代表着今天的教育、医疗,也代表着一代人和几代人分享未来的财富。

  ———国金证券首席经济学家金岩石

  

  如果一个外来的富豪到广州买了第一豪宅和最贵的房屋,等于告诉大家我来了,还用做广告吗?还用埋单请客吗?那个城市能够卖出天价,说明吸引了世界的超级富豪,天价房永远不是当地人收入可以决定的。

  ———国金证券首席经济学家金岩石    

  

  未来中国会形成“两大超级都市、一条金蛇狂舞、五颗内陆明珠”的城市格局,大北京、大上海两大超级都市将聚集5亿人,“一条金蛇狂舞”是指广深珠港澳一条城市带,将聚集两亿人。这就是未来城市的2∶8定律:80%的人口会流向中心城市。

  ———国金证券首席经济学家金岩石

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