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金岩石

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政策调控须确立合理的房价标准  

2010-04-24 13:08:14|  分类: 华夏时报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    政策调控须确立合理的房价标准

    本文首发于《华夏时报》2010年4月23日。

   去年初以来,我一再警示楼市暴涨的机会与风险,我的中国楼市“盛世危言”,主要来自于对货币量和城市化的理论研究。面对楼市的“非理性繁荣”,人们可以看到机会,可以看到风险,可以看到对策,却不能容忍冷漠和无知。冷漠会错失良机,无知将火上浇油,然而这两种后果今天都发生了!原因在于:我们对“合理”房价的标准至今依然缺乏理论和政策的基本共识。
    楼市有两个价格,一个是均价,一个是“天价”。均价主要是由本地人决定的,而“天价”豪宅的价格,或者是由外来人决定,或者是由本地人的外来收入决定。豪宅价格的上涨一旦成为楼市的主导力量,房价就必然脱离本地的收入和租金水平的约束,变成脱缰的野马而肆意狂奔。所以少数城市房价的过快上涨来源于本地住宅市场的裂变,演绎着富人与穷人“斗富”的游戏。一个城市或地区,“两外”人口(外地人和外国人)增长越快,房价上涨的速度就越快。以上海的嘉定区为例,该区2000年外来人口16.2万人,占比约25%,2007年达到60余万人,占比超过53%,房价在此期间迅速飙升,从均价每平米3000多元跳升到1.2万元以上,均价上升的主因是外来人口的拥入与豪宅成交额的上升。在2008年的金融危机期间,外来人口流出12余万,占比下降到47.1%,豪宅成交几乎为零,区内楼市均价迅速回落到每平米6800余元。2009年经济复苏,外来人口回流,房价再度攀升到均价每平方米万元以上。
    曾经讲过,中国房价上涨的动力来源于两个流动性:人口流动与货币流动。在现阶段,伴随着城市化的加速与天量的货币投放,人口与货币的流动性必然上升,房价上涨的趋势难以遏止。这就出现了两种可能:其一是放任自流,让楼市暴涨暴跌;其二是政策调控,让房价平稳上涨。所谓“平稳”上涨,是在城市化率每年提高1%的背景下,楼市均价每月增长1%,所以我讲过房价5年将再翻一番。但由于楼市政策调控的滞后并有“火上浇油”之嫌,中国楼市如脱缰野马并渐入疯狂,乃至于今年3月,70个大中城市的房价上涨11.7%,其中新建商品房价格上涨15.9%。
    人口流动与豪宅价格驱动着楼市的“非理性繁荣”,本地人与外来人竞价,穷人与富人“斗富”,楼市的投资需求与消费需求交替驱动房价上涨。这并非中国楼市的特色,而是全球国际化大都市的共性,我们比较了几个国际化大都市的楼市价格,上图说明:国际化大都市楼市的均价/天价之比约为1∶5。需要说明的是上海,由于2009年南汇县整体划入上海市区而拉低了楼市均价,所以天价/均价之比高得出奇,若按上海内中外三环可比的老城区计算楼市的均价,这个比率略高于1:5。


    外来人口占比越高,或者本地人的外来收入越高,人口的流动性就越强,楼市的均价/天价之比就越高。根据这个原理,可以把城市划分为三类:第一类是国际化大都市,均价/天价之比在1:5左右;第二类是经济中心城市,均价/天价之比在1:3左右;第三类是本土化的城市或中小城镇,均价/天价之比在一倍以内。由此推论,要遏制少数城市房价的过快上涨,主要应针对第一和第二类城市。因此,我提出了有条件开征住宅持有税的方案,均价以下不纳税,均价以上开征1%的持有税,为期10-15年。在均价3-5倍以上开始按累进税率征收,以5%为上限。如果政策调控的目标是遏制房价过快上涨,对楼市均价以上部分开征为期10-15年的持有税,就是行之有效的调控手段之一。
    但在我看来,当前的政策调控已经偏离了目标,正在被演绎为遏制投资性需求,追求所谓的“居者有其屋”。在城市化的进程中,投资性需求是难以遏制的,因为在人口流动和货币流动的相互激励之下,外来人携带外部资金进入城市必然强化楼市的投资性需求。此外,房地产的投资品属性与城市化的趋势相互激励,遏制投资性需求的政策必然强化本土性的“居者有其屋”,总需求的上升非但不会减弱,而且还会增加,同时将遏制城市化的趋势。
    所谓“居者有其屋”和杜甫当年“安得广厦千万间”的诗句一样,是现代都市生活可望而不可及的梦想。无论是“蜗居”还是“蚁居”,都不在于房产的稀缺性,而是由于生存空间的有限性。雷尔先生是伦敦的上班族,4年前终于用12万英镑在泰晤士河边买了一套公寓,成为令人羡慕的伦敦“有房族”。这是全英国最小的公寓,长3.35米,宽1.68米,总面积5.62平米!相比之下,我们规划的90平米家居绝对是“豪宅”了,问题是:能实现吗!迄今为止,又有哪个国家实现了“居者有其屋”的梦想!
    把遏制少数城市房价过快上涨的目标,转化为几乎无法满足的住宅消费欲望,这不是在调控楼市泡沫,而是要退回计划经济!市场经济一再教导我们:简单的,才是有效的;真实的,才是美好的。当前要解决的问题,不是让人们都能买得起他们的理想住宅,而是要解决城市化进程中的居住需求。居住需求的解决方案,首先是租房,其次才是买房,所以政策调控的重点应该是增加公租房和商品房的有效供给,在双轨制的基础上化解住宅市场的供求失衡。

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