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金岩石

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京沪房价多高才合理?   

2012-11-28 10:17:52|  分类: 理财周刊 |  标签: |举报 |字号 订阅

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京沪房价多高才合理?

   本文转载自《理财周刊》2012年11月22日

   合理房价本身是一个伪命题,在市场决定价格的楼市中,买卖即成交,存在即合理!

   一个荒唐的北京房价赌局近日以看跌方落败结束。据看涨方的统计,北京二环内的商品房两年间上涨51%,三四环间的房价上涨31%,也许统计数字不够客观,但在调控政策实施的两年间,北京房价持续上涨是不争的事实。再看上海,近期黄浦江边成交了一套每平米单价超过21万元的江景豪宅,人们不禁要问:这房价涨到多高才算合理呢?

   其实,合理房价本身是一个伪命题,在市场决定价格的楼市中,买卖即成交,存在即合理!只有不承认市场定价的人才会提出房价是否合理的质疑。金融中心城市如北京、上海,正确的问题是如何建立合理的住宅体系。而住宅体系是否合理的标准是有效分配稀缺的城市化空间。

   城市化空间是现代都市的稀缺资源,因为城市化空间的有限性或稀缺性,城市就出现了一种溢价——空间的依附性溢价。任何有形资产,无论其真实成本如何,都会由于占有空间而增加空间的溢价,溢价率的高低主要取决于水土资源,财富效应和人口集聚。过去人们常说:一方水土一方人;现在还应加上一句:人流钱流逐水流。特别是在中国,由于多数城市严重缺水,城市化空间的溢价率远高于其它国家。

   早期城市几乎无一例外都是择水而居,人口的集聚必然导致水资源不足,于是就需要引水而居,进而造水而居。择水到引水必然出现空间的稀缺性,从引水到造水,空间就从相对稀缺升级为绝对稀缺。这时,中心城市寸土寸金就不再是一个形容词,而是投寸金得寸土,城市化空间从此不再是天赋资源,而是用金钱堆出来的绝对稀缺资源。在城市化空间成为稀缺资源之时,合理分配空间就成为城市经营者的首要责任,这才是人们期望的“安居乐业”。

   人们总在片面地理解“安居”,甚至有些经济学家也装傻唱高调,空谈所谓居者有其屋是“天赋人权”。实际上,城市大街小巷随处可见的“租售”二字就是在提示人们:合理的住宅体系应以“租”为主,以买为辅。中心城市,特别是金融中心城市将形成三级住宅体系:50%以上为租赁房产,30%~40%为普通商品房,10%左右为高端豪宅。因为人口的流动性对于中心城市,就像血液循环对于人体一样重要,是中心城市保持竞争力的关键因素,而能够让多数人拥有私宅的地方是人口流动性较低的农村乡镇和宜居城市。

   三级住宅体系的财富效应在于两个流动性,其一是低收入群体的流动性,人多钱少;其二是高端群体的流动性,钱多人少。穷人带着梦想进入城市寻找机会,让梦想化虚为实,富人带着资金进入城市寻找人才,让金钱见证奇迹。所以,三级住宅体系几乎必然导致豪宅价格高高在上,领涨抗跌。政府也会用豪宅的高税费投资建设公租房,让更多有梦想的年轻人进入城市,这就是现代城市经营中流行的“豪宅补公租”模式。新加坡则是把公租房和保障房融为一体,可租可买,限价限量,基本实现了居者有其屋。

   中心城市的商品房市场有两个可比的价格,其一是均价,其二是天价,人口的流动性越强,城市的财富效应越强,均价和天价之间的差距就越大。据不完全统计,金融中心城市的均价/天价比率差别很大,差价最低的如伦敦是3~4倍,差价最高的如香港为10~11倍。若按中间比率计算,在北京,四环内的均价达到每平方米4万~5万元时,北京就会出现20万~25万元的天价公寓。在上海,中环线内的住宅均价达到5万~6万元时,上海就会出现30万元以上的天价公寓。

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