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金岩石

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城市的欲望空间是房价涨跌幕后推手   

2013-02-06 10:00:38|  分类: 中外管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市的欲望空间是房价涨跌幕后推手

本文摘自《中外管理》

 城市的欲望空间,才是房价涨跌背后的一只无形之手,它不断地将货币时空的价格,转化为房地产交易的空间溢价。


  在史上最严厉的楼市政策调控之中,中国房价走势呈冰火两重天。此时房价涨跌之争甚嚣尘上,甚至让一些人斯文扫地:2012年年底,某地产人士竟与人约赌,若20133月中国楼市上涨,就在北京长安街裸奔十公里。
  而就在不久前,鄂尔多斯等地的楼市崩盘,上海浦江边的豪宅却以每平方米21.9万元的天价成交。人们不禁要问:合理房价之在何方?由此,笔者提 出一个新命题:城市的欲望空间,才是房价涨跌背后的一只无形之手(而非宏观调控),它不断地将货币时空的价格,转化为房地产交易的空间溢价。
  财富梦与货币时空
  在房价上涨的城市,人的欲望较高,并通过财富的磁场效应而吸引人口流入;反之,在房价崩盘的城市,人的欲望较低,并由于信心的缺失而导致人口外流。人 口流入几乎必然伴随资金流入,使城市人口动态出现两个流动性:穷人有梦,在城市寻找机会;富人有钱,在城市寻找人才。穷人这边,人多钱少,需要租房市场并 呼吁政府提供保障性住宅;富人这边,中产家庭进入普通商品房市场,富豪阶层进入豪宅市场,形成住宅市场的两个价格水平,其一是住宅均价,其二是豪宅天价。 所以,人口流入的城市会形成三级住宅体系,50%以上的人租房或被保障,30%-40%的人住普通商品房,5%-10%的人桌宅。
  两个流动性和三级住宅体系一旦形成,在富人的财富与穷人的梦想之间就会形成一个若有若无的欲望空间,这就是企业家和投资人 驱动创新的市场!城市化驱动创新,企业家开发欲望,城市的欲望空间因此成为虚拟财富的温床。在欲望空间之中是人口与货币的流动,是创业者与投资人的博弈, 所以说,财富增长的无限空间是人的欲望空间。在这里,土地的价值从农产品升级为空间溢价,劳动的价值从劳动力升级为创意创新。由于虚拟财富直接来源于货币 化交易,两大新兴产业应运而生:金融业经营时间的价值,创造了时间的货币化;地产经营空间的价值,创造了空间的货币化,而地产与金融的结合创造了地产金 融,其市场定位是把空间和时间的货币化演绎为理财产品的无穷组合,从而形成一个投资理财的产业链,让财富管理成为都市经济的支柱产业,所以笔者创造了一个 虚拟经济的概念:货币时空。
  地产承载货币空间溢价
  欲望都市与货币时空改变了社会财富的形成机制,人类智慧把货币化的虚拟空间变成了财富增长的温床。所以,在都市圈的财富磁场中,时间是生命,空间是财 富,货币的流动性把时间的有限性和空间的稀缺性融会贯通,演绎着欲望都市的财富人生。当梦想与财富交会之时,人类的奇思妙想就会在企业家和投资人的博弈中 驱动创新,从而使城市本身成为人类社会最伟大的创新!特别是金融中心城市,通过生活方式的创新让人们胡思乱想,不断超越知识的局限,不断挑战风险的边 界。城市的创新并非产业的技术变革,而是一种自发性的群体行为,让城市化成为产业创新的土壤,让金融业变成虚拟财富的源泉。

  然而,并非任何城市都存在持续性的人口流动,也非任何空间都会形成财富磁场,从这个角度看不同城市的房价走势才能理解城市化的空间溢价,才能看到,房 价涨跌背后有一只无形之手,在调节着货币时空的价格波动。货币化的空间溢价不能独立存在,而是以房地产为载体实现产权交易的溢价,所以在市场经济中,房价 越高的城市,空间的溢价率越高。而在人口流入量越大的城市,金融业规模越大,创新机遇也越多。一个充满机遇和风险的城市会成为冒险家的乐园和风险财富 的温床,所以说:高房价是城市的财富,房价越高,风险财富的总量也越高。

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