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金岩石

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房产交易费用由谁埋单   

2013-03-11 11:34:38|  分类: 理财周刊 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产交易费用由谁埋单

摘自《理财周刊》

  交易费用该由谁付?这是由公平交易派生出的公平之争,尽管在理论上应该是买卖双方均等,但在现实生活中,若买方强势则卖方多出,若卖方强势则买方多出。
   楼市调控再次殃及池鱼,股市应声暴跌。房地产业上市公司一字跌停,沪综指回探2270点,距2250点的调整支撑仅一步之遥。楼市的政策调控声东击西, 声称扩大房产税试点却突然祭出卖房的收益需缴纳20%的税,这并非房产税而是资本利得税,由此提高了房产的交易费用。
  早期的市场源于集 市,人们自发地互通有无,约谈价格,市场并没有交易费用。伴随着市场交易规模的扩大,监管者出现了,监管者对买卖双方抽取费用并提供服务,这就是早期的印 花税。印花税是交易税,和买卖双方的盈亏无关。后来由于某些交易产生了厚利,人们约定俗成开征利得税,市场的监管者因此升级为公平交易的维护者,税收 就从服务费派生出了再分配功能。尽管人们对于公平交易的标准争议不断,但以公平的名义征收税费必然增加市场的交易费用,交易费用从此成为市场交易 量的调节工具,直接影响市场的交易行为,甚至决定市场的存在。
  交易费用应该由谁付?这是由公平交易派生出的公平之争,尽管在理论上应该是 买卖双方均等,但在现实生活中,若买方强势则卖方多出,若卖方强势则买方多出,由此派生出一个理论命题:谈判力量(Bargaining Power)。对于谈判力量的研究又进一步演绎出信息不对称定理,经济学的理论与实证研究证明:信息不对称会导致买的不如卖的精,因为卖方通常是 信息的主动提供者,具有先天的信息优势从而强化卖方的谈判力量。由此演绎,任何形态的交易费用都会有较高的概率转化为交易性溢价,以较高的比例由买方承 担。换句话说,尽管开征20%资本利得税的初衷是针对卖方的投资性收益,但由于资本利得税同时又是房产的交易费用,其结果可能会倾向于提高而不是降低房产 的交易价格。
  交易费用的增加会推动交易价格的上涨,恰如人们常说的:羊毛出在羊身上。任何税收,无论依据何等公平公正的理由,都会对 交易市场产生剪羊毛效应,从而改变市场的供求均衡。在买方市场上,若价格上涨的趋势不变,交易频率会因谈判过程的延长而下降;在卖方市场上,交易频率 则会因为卖方的真实收益减少而下降。所以说,房产交易的任何新增税种都会导致交易频率的下降,却未必导致房产交易的价格下跌。交易费用的上涨在什么情况下 会导致价格下跌呢?只有一种情况,即市场大跌前夕!此时,交易费用的突然上涨会成为压垮骆驼的最后一根稻草,成为市场大跌的导火线!
  曾讲过, 在中国城市化的最后阶段,楼市将冰火分明,高铁网和水资源将重整河山。现代城市的无形边界是三功两水一张网,人流钱流逐水流。所谓三功,即就业、 财富和消费三大经济功能,所谓两水,即货币之水和自然之水;所谓一张网,即现代交通网。2012年,中国高铁网的四横四纵基本完成,结果必然 带来两个趋势:一些城市被同城化,一些城市被边缘化。被边缘化的城市若发生水资源危机,人口和货币如果外流就会产生鬼城。今日中国,地下水供应着 65%的民用、50%的工业和33%的农业。国家发改委的官方统计表明:中国657个县级以上城镇中有400多个依赖地下水,200多个城镇严重缺水。而 就在不久前,一份独立的研究报告触目惊心:中国的地下水污染范围高达55%!可想而知,若地下水污染继续加重其影响会有多大!这些城镇的人口外流就会导致 当地的楼市下跌,反而可能提高中心城市的购房需求从而导致房价上涨,这就是我讲的冰火分明
  税的本源属性是公共服务费,如果紧急开征的资本利得税用于水资源治理,纳税者心安理得,征税者理直气壮。大文豪雨果的名言是:下水道是城市的良心!那么,地下水则是一个国家的良心!决定着上百个城市的生命!

 

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