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金岩石

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开征房产税会导致房价下降吗  

2013-03-04 15:38:34|  分类: 理财周刊 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开征房产税会导致房价下降吗

摘自理财周刊 

多数国家的实践证明,增加税种来调节楼市只会降低房产的交易频率,却很少会导致房价下跌。

  最新出台的“国五条”是调控房地产的措施,核心内容是两条,其一是增加商品房的土地供给,其二是加快保障房的规划建设。然而,市场特别关注的却是“扩大房产税试点”,并在股市中诱发了金融地产股的急速回落。

  为什么要开征房产税?房产税和房产调控的关系是什么?若把房产税的“房产”二字暂时放在一边,仅从“税”的本源看,税收的原始功能是公共服务 费,最初是为了保家卫国,后来才有公共服务。开征税收的时候,约定俗成的规则是有钱多出,没钱少出,由此派生出税收调节收入再分配的功能。所以税收的功能是先有服务费,后有再分配;公共服务是本,调节贫富是末;政府税收之大忌是本末倒置或舍本逐末。以税收是公共服务费为起点,开征任何新税种都应有法律依据,而立法之初都要向纳税人说明该税种的服务功能,即税款的主要用途。由此看房产税,人们要知道的首先是税款用在哪里?其次才是开征房产税将带来的经济后果。在没有立法确认税收的服务功能之前,房产税只能是为将来正式开征该税种的试验。

  由于中国内地的限购和限贷政策,港澳地区的房价飙升,港澳政府宣布对高价房征税,同时说明所征税款将用于建设保障房。保障房是为本地居民提供的公共服务,外来人买房抬高了房价导致本地人的生活费上涨,所以对外来人买高价房征税,补贴本地人的保障房,这就是房产税的调节功能之一。澳大利亚政府规定外来人只能买新房,不能买二手房,目的是保护当地人居住权的同时吸引移民入籍和外资入境,平稳推进城市房地产的整体溢价。这两个案例都是房地产的调控政策,一个是“劫富济贫”,一个是“劫外安内”。

  有税收专家说,中国目前已经立法的只有三种税收,其余15种税都是国务院暂行条例,占到税收总额的70%以上。如果这个说法属实,说明中国的法制建设还有漫长的道路,特别是与百姓衣食住行相关的税收,不立法不足以安民心。国家已立法的三种税为个人所得税、企业所得税和车船税,开征房产税迟早要立法。但有趣的是:在中国,个人没有房产何以征税?人们会问:我有房产证怎能说没有房产呢?翻开房产证看一看就知 道,房产证并非“房产”的证书,而是“物权”的使用证书,从法律意义上说,人们手中的房产证是物权证,是根据《物权法》颁发的使用权证书。但由于《物权 法》没有约定物权税则,这就形成了中国特色的“房产证悖论”:有产无证,有权无税。

  在法律上没有承认私人产权的前提下,正式开征房产税之前应在试点阶段启动《物权税法》的起草,至少要有国务院的暂行条例。从这个角度看,目前正在试点的“房产税”并非房产税,而是以房产为课税对象的交易税或调节税。既然是交易税或调节税,为何不能明确税款的用途再开征呢?服务为本,调节为末,在名正言顺地界定税款用途之后专款专用,纳税人心安理得,征税者理直气壮。

  无论是在交易环节征税,还是对特定房产征税,征税行为都不会以课税资产的贬值为条件,否则就是杀鸡取卵,舍本逐末。征税行为与课税资产是一物两面,资产为本,税收为末,资产增值则税源不断,资产贬值则税源枯竭。从这个角度看,房产税试点成功与否的标准是房价上涨还是下跌呢?显然是上涨,因为税收 是以课税资产价格为基数的百分比计算的,房价上涨才能使税源不断,让税款足以支付相关的公共服务。所以房产税导致房价下跌的担忧其实是杞人忧天,合理合规的任何税种都不会杀鸡取卵。可能有人主观希望通过房产税调节房价,但税收行为一旦被纳入常规,结果就将事与愿违,税源与资产齐飞,服务与调节互惠。多数国 家的实践证明,增加税种来调节楼市只会降低房产的交易频率,却很少会导致房价下跌。

 

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