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金岩石

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楼市调控的目标是社会公平   

2013-06-24 15:06:09|  分类: 理财周刊 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市调控的目标是社会公平

摘自2013624日《理财周刊》

 长期以来,楼市调控政策以所谓“合理房价”为目标,以政策挑战市场,但事与愿违,房价越调越高,百姓怨声载道,政府信用受到极大伤害!楼市调控的政策目标究竟是什么?答案是:社会公平!

  最近,因为我的一个关于高房价的观点,引起了不少媒体的关注。为避免断章取义,以偏概全,有必要再完整谈一下我的观点。

  新“国五条”的实施并没有让楼市降温,但令人欣慰的是,今年北京(楼盘)成交的近3万套住宅中,有5800套是保障性住宅,占比达20%。高房价与保障房是一物两面,在房价居高不下的城市,作为城市经营者的政府应主动承担为穷人提供住房保障的社会责任,这是成熟国家楼市调控政策的基本共识。

  从2008年起,全国20多个省市相继开始推行“保障房配建”制度,这是楼市调控政策走上正轨的标志。那楼市调控的政策目标究竟是什么?答案是:社会公平!而非“合理房价”!长期以来,楼市调控政策以所谓“合理房价”为目标,以政策挑战市场,但事与愿违,房价越调越高,百姓怨声载道,政府信用受到极大伤害!政策目标的错误导致政策的执行一错再错,时至今日,如果还有谁相信政府能代替市场决定“合理”房价,我只能表示遗憾,因为房价由市场供求决定,价格必然因人而异,因时间而异,因地点而异,绝不会简单听命于政府。而“保障房配建”制度还会使中心城市房价的上涨趋势进一步增强。

  其实政策性的“合理房价”是一个伪命题,因为在买卖双方的价格谈判或协商中,自愿即公平,成交即合理,否则无论如何也谈不成交易!此时,包括政府在内的任何第三方都无权干预,而作为经济学研究的“合理价格”是要揭示市场价格形成背后的供求规律,而非用所谓更“合理”的价格去否定市场机制。人们常说,房价要和建房成本挂钩,要和居民收入挂钩,早在1989年就有媒体发文引发了关于合理房价之争。当时文章说“每平方米1600~1900元的房价犹如从夜空摘星星”,北京两居室的房子总价近6万元,大学生毕业工作后节衣缩食也要“100年才能买上两居室”。因此断言:“楼价势在必控,国家正拟法规!”如今24年过去了,依然没有出台“控制楼价的国家法规”。

  走进城市,大街小巷随处可见租售广告,为什么在农村没有?因为农村的空间没有稀缺性,而城市房地产业经营的是空间价值,所以说是“空间的货币化”。人们都知道房子是给人住的,而“租售”二字告诉人们,城市房产有三重属性:住--售。给人“住”的房产是消费品,经济学为此提出一个公式:房价/收入比。以平均工作30年为基数,5~10年的家庭收入之和为合理房价的标准。用来“租”的房产是经营性资产,经济学为此提出的第二个公式为:租金回报率。若以国债收益率4%-6%为基数计算,15~25年的租金之和为合理房价。而在北京海淀,134平米的“学区房”月租金16000元,售价在1200万元以上,租金回报率超过60年。用这两个公式计算“合理房价”,北京房价可能要跌50%~80%!但这两个评判合理房价公式有两个重要前提:1.外来人口不流入;2.货币总量不增长。但城市化恰恰是“三流社会”:人流钱流逐水流!城市,特别是不缺水的金融中心城市,人口与货币的流入必然创造空间的稀缺性,于是就有了“空间货币化”的价值,所以我提出了一个新的经济学公式:单位空间的人口/财富比。

  用单位空间的人口/财富比评判城市的空间价值,高房价之中含有三重定价机制:土地、房产和空间溢价。所以在财富总量较高的城市,空间溢价会使房价脱离收入与租金的约束,超越居民特别是穷人的支付能力。所以在房价居高不下的城市,政府应以社会公平为目标调控楼市,逐渐形成“豪宅补公租”或“商品房补保障房”的政策调控体系。但这种“以房养房”的反哺机制必然导致商品房的价格进一步脱离居民的可支付能力,从而形成更高的保障房需求,进一步扩大政府提供保障房的资金缺口。于是各国政府的调控政策顺势而为,用高房价收缴的高额税费为居民建设保障房。如今“以房养房”的楼市调控体系已成惯例,穷人安居,富人安心。所以在这个意义上说,高房价才让政府有钱为穷人提供保障房。这是各国楼市调控的成功经验,中国应鉴之。

 

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