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金岩石

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楼市非理性繁荣刚开始   

2013-10-30 13:06:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市非理性繁荣刚开始

20131028日摘自《理财周刊》

新进诺奖得主希勒教授认为中国房价过高的评论,未必是在预测房价即将大跌,反而可能是在暗示房价还会疯涨。
  诺贝尔经济学奖得主罗伯特?希勒对中国楼市的评论被炒得沸沸扬扬,看空楼市者似乎找到了理论依据,沉渣泛起。经济预测从来都是仁者见仁,智者见智,但最终事实胜于雄辩。经济预测者的正确态度既非“死空头”,也非“死多头”,而应该是:大胆预测,小心求证,及时认错。
  席勒教授的成名作是《非理性繁荣》,该书出版于美国
纳斯达克股市崩盘之际,他的理论预测和实际发生的事情高度吻合。然而,“非理性繁荣(Irrational Exuberance )”一词最早出现在199612月格林斯潘的讲演,格老在评论美国股市时率先用了这个词,当即诱发了主要股市的连日暴跌,但是暴跌后紧跟着暴涨,此后主要股市迭创新高。以纳斯达克市场为例,199577纳斯达克指数首次突破1000点,在格老铁口直断美国股市“非理性”之后,纳斯达克指数在1998年收于2000.6点,1999年收于3028.5点,2000310日超越5000点。之后狂跌,412日跌破4000点后更是一泻千里,至2002年底最低收于1106点。
  如果把
纳斯达克指数从1996年底到2000年初定义为“非理性繁荣”的阶段,这个阶段在美国持续时间超过3年,上涨幅度接近3倍!因此可以得出结论:在投资市场的非理性繁荣阶段,价格的非理性上涨会让市场预测者大跌眼镜!由此看来,希勒教授认为中国房价过高的评论,未必是在预测房价即将大跌,反而可能是在暗示房价还会疯涨。
  无可否认,过去十几年的中国楼市是一个大众投资市场,起初参与者带着资金蜂拥而至,伴随着价格上涨,越来越多的人积极进入,而后是越来越多的投资人被迫退出,市场逐渐收窄,价格直上云霄。我把大众投资市场的这一种形态称为“金字塔定律”,用这个定律看中国楼市,非理性繁荣阶段目前大致处于“金字塔”上端的三分之一。这一阶段中国楼市有以下三个特征:1.房价走势如同冰火般分明。极少数金融中心城市价格飞涨,过度开发城镇相继崩盘。豪宅与“鬼镇”起飞,癫狂与落寞同在;2.楼市价格呈现结构失衡。新建房与二手房的价格倒挂,可比区域的新房地价超过二手的现房市价,住宅价格超过毗邻的商铺价格;3.房价上涨背离真实需求。房产的租金回报率远低于国债收益率,住宅均价远高于居民的可支配收入,驱动房价上涨的主要力量是资金流动与致富欲望。
  大众投资市场的“金字塔定律”是一个动态循环:从“小众”投资到“大众”投资,再回到“小众”投资。比如“北上广深”,1999~2001年,楼市投资是“小众”市场,投资的进入门槛不过几十万元。而后10年间直至现在,楼市投资逐渐上升为“大众”市场,周边地区的人发了财就会进城买几套或几十套房产,投资的进入门槛逐渐上升到百万元级。从2011年开始,楼市投资退回到“小众”市场,想卖的人卖不动,想买的人买不起,投资门槛上升到千万元级。在此阶段,房地产开发商也开始洗牌,未来10年“九死一生”,房地产开发权将集中到少数大型企业。尽管楼市投资的流动性越来越差,但房价却不会大幅度下跌,反而会拾阶而上,直到金融体系出现“流动性陷阱”。因为此时成交量逐渐萎缩,抬高房价抵押给银行或其他金融机构成为提高流动性的一种选择。
  基于上述分析,中国楼市的非理性繁荣才刚刚开始,预计还将持续10年以上。从2011年起,边缘化的过度开发城镇平均每23个月制造一个“鬼城”,这一趋势将逐渐加速。一个国家的“鬼城”越多,外流人口的“再城市化”趋势就越强,中心城市房价上涨的压力也就越大!

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