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金岩石

金岩石的资本世界

 
 
 

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再谈楼市投资的中心价值论  

2016-03-07 13:10:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年3月7日摘自《理财周刊》
    城市化发展到今天,房价上涨的区域将逐渐缩小到两类城市:中心城市——有人有钱有股市;宜居城市——有山有水有故事。
    楼市升温,从深圳传导至上海和北京。两年前我在《理财周刊》专栏文章中写的“中心价值论”已得到验证。天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在,房价上涨的区域缩小到20多个城市的中心区,仅占全国659个县级以上城市不到5%。
    房价上涨的核心驱动力究竟是什么?第一是超额货币,第二是致富欲望。所谓“刚性需求”,既非居住需求,更非投资需求,而是人们灵魂深处的财富欲望。
    城市化发展到今天,房价上涨的区域将逐渐缩小到两类城市:中心城市——有人有钱有股市;宜居城市——有山有水有故事。没有股市,又没有故事,城市人口外流的趋势就难以改变。城市化就是“三流社会”:人流,钱流,逐水流!已陷入水资源危机的城市,几乎都是人口外流的城市,房价也就必然会随着人口的外流而下降,乃至楼市崩盘。
    不久前,中央召开了“城市工作会议”,这是一个极具历史意义的会议。因为,把城市工作提升到国家最高级别的会议,意味着都市文明已经取代农耕文明,乡土中国已经走进历史。农耕文明是男权社会,土地+劳动是农耕文明之本,所以男人的“男”字就是“田+力”,等于土地+劳动。都市文明是女权社会,女人+货币是都市文明之本,所以法国时尚大师香奈儿说:“城市是女性的灵魂”!能理解这句话,你就是半个经济学家了!
    男如山,女如水;男人偏好权力,女人偏好货币,权力在流动中贬值,货币在流动中升值,所以现代社会“无金融不富”,财富的货币化颠覆了人们对财富的原始欲望。从货币到金融,再从银行金融到证券金融,这是全球化市场形成后的财富阶梯。多数人不愿意承认房地产并非独立产业,而是金融资产的载体,而女人与房产有天然的联系,所以家庭主妇的英文是housewife,直译是“房子老婆”,都市家庭的模式就逐渐升级为“女人和两张纸”:房子+票子!
    从土地+劳动升级到房子+票子,都市家庭就形成两种家庭财富的经营模式:房子链接楼市——房地产驱动型;票子链接股市——证券化驱动型。所以人们经常会看到股市和楼市的互动:楼市熄火,股市发疯;股市熄火,楼市发烧。两个财富市场的源头都是同一个因素:超额货币。
    财富货币化的背后是货币产业化。上世纪70年代以来,主流国家的政府几乎都接受了凯恩斯主义的经济学,把纸币和债券变成了政府宏观调控的工具。上周我已解读了“央行放水”的前因后果,超额货币一旦流入市场,转瞬间就会流入中心城市,尤其是金融中心城市。金融中心是一个财富磁场,会通过货币流与交通网突破城市的行政区划,创造以金融为中心的城市群。
    过去3~4年间,经济增长减速,产业结构调整,调整至今的结果是第一二产业占比下降,第三产业占比上升。可想而知,第一二产业占比下降意味着农村及三四线城市的就业机会减少,人口在城市间流动,必然加速流向中心城市。2012年人口净流入的城市还有40多个,2014年下降到30多个,如今已下降到20多个。
    在人口净流入城市,房价也不会普涨,上涨区域将限于城市中心的豪宅和办公楼。对全球100个金融中心城市的观察显示,金融中心的城市中心几乎都在30平方公里之内,全球几乎没有大于50平方公里的“城市中心”。基于这个观察,前年我在深圳前海启航的会议上讲过:深圳未来房价上涨的范围将在以前海为中心的30平方公里区域,深圳核心区的豪宅房价将上探均价15万元/平方米,天价或将超过50万元/平方米。2014年9月我也讲过,北京、上海的豪宅,若不能达到30万元/平方米的天价,是开发商的耻辱!如今,北京、上海都有了上述豪宅成交记录。

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