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金岩石

金岩石的资本世界

 
 
 

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楼市进入“房以人贵”的阶段   

2016-04-18 13:07:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年4月18日摘自《理财周刊》
    金融中心城市的人口加速流入,中心区房价连创新高,核心区的办公楼租金也加速上涨,原因何在?不是因为房产本身或所在区位的稀缺性,而是因为“房以人贵”!
    楼市升温,人们常问:房价还会涨吗?现在该买还是该卖?问题的背后是房地产的价格定律:第一是区位,第二是区位,第三还是区位!而我的理论是把“区位”改为“中心”:金融中心,中心城市,中心城市的城市中心!
    百万人口以下的城市通常只有一个中心,中心区或者核心区。核心区外的位置若没有较大的规划变更,房价一般就不会再涨了。尤其是人口外流的城市,房价不仅不会上涨还会下跌。千万人口级别的城市才会有两到三个中心,若流动人口持续流入,中心区的房价就很难下跌,因为城市房价主要是由流动人口决定的。金融中心城市的中心区高楼迭起,占地面积一般不会超过30平方公里。比如房价最高的城市之一英国伦敦,核心区26平方公里。东京的金融中心区不到20平方公里。我把这样一个观察定义为“30平方公里规则”,并依据这一规则,在2012年预测深圳以前海为中心的30平方公里区域内,未来10年房价将达到天价30万元/平方米,均价15万元/平方米的水平。
    我曾经讲过,驱动房价上涨的刚性需求是致富需求,体现为人口和货币在流动中集聚。2012年底,我讲楼市投资的黄金时代已经结束,主要依据之一就是人口净流入的城市下降到45个,2013年下降到40个,2014年下降到30多个,如今已下降到20多个。2012年,中国人口流动的趋势变了,城市之间的人口流动超越农村人口流入城镇,因此城市开始分化:多数城镇人口外流,可称为“去城市化”;少数城市人口继续流入,可称为“再城市化”。与此同时,金融中心城市的人口加速流入,中心区房价连创新高,核心区的办公楼租金也加速上涨。原因 何在?不是因为房产本身或所在区位的稀缺性,而是因为“房以人贵”!
    《三字经》云:昔孟母,择邻处。讲的是当年孟子的母亲为了让孟子成才,不惜三次搬家,目的就是要给孩子找一个“高尚区”的环境。如今在二手房市场上,人们常会看到售房广告特别标示“高尚区”,房价自然要比同类房产在非高尚区的价格高出许多。“高尚区”的房产,尤其是在城市居民已形成共识的富人区,被称为“豪宅”的房价是楼市的风向标。豪宅崩盘通常是一个城市衰败的起点,而在一个经济繁荣人口集聚的城市,豪宅市场的价格走势会“领涨抗跌”。比如香港在1997~2002年间,楼市均价下跌近60%,豪宅区的房价仅下跌30%左右;2002年触底反弹,豪宅区的房价呈V型翻转,至今已上涨十几倍,而香港楼市的均价在3年前才恢复到1997年的水平。
    办公楼的房价和租金也是“房以人贵”,比邻街区的办公楼常被区分为甲级或乙级,除服务水平不同之外,人们可以清晰地看到入驻公司或企业的差别。实力雄厚的跨国公司在新进入的国家选址办公,一般都有两大特征:1.只租不买;2.首选顶级办公楼。所以在外资净流入的国家,中心城市中心区的办公楼会出现房价租价快速上涨。跨国公司选址是“打工皇帝”们的决策,他们的“身价”源于老板掏钱,所以绝不会为老板省钱而降低自己的“身价”。
    在城市化的早期中期,一个国家会经历几十年“人以房贵”的阶段,形成一批房地产“土豪”。此时人口流动的主流是农村流入城镇,大城小镇房价普涨,第一代移民和原住民共享房价上涨的盛宴。截至2013年,中国家庭财富总量中房地产占比高达76%。而在城市化的完成阶段,家庭财富的构成将逐渐从房地产转向证券化,于是土豪和富豪分离了,土豪房产居多,富豪证券居多。以证券化资产为主导的家庭开始集聚形成新的富人区,这就是“房以人贵”背后的经济规律:家庭财富的证券化!
               

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