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金岩石

金岩石的资本世界

 
 
 

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楼市疯狂还能持续5年   

2016-08-29 13:07:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016829日摘自《理财周刊》

天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在!2013年预言的情景正在上演,中心城市楼市的“癫狂”还能持续多久呢?大胆预测:还有5年!

由城到市,由市到“群”,城市群规划将在未来3-5年内相继落地,而在城市群规划落地之时,或许就是中心城市房价下跌的时点。人类社会最大的超级城市群已获得官方确认,这就是长三角城市群。规划确认的国土空间为2.2%,却聚集11.8%的常住人口,21%GDP即国内生产总值。预计未来一年之内,珠三角城市群和京津冀城市群也将相继获得官方确认,三大超级城市群合计将是:6.5%-7%的国土空间;35%-38%的常住人口;60%-65%GDP!此后,8个大型城市群也将陆续获得官方确认。若以每个大型城市群的国土空间平均1%和人口5000万计算,中国城市化的版图将是在15%的国土空间之内,聚集60%-65%的人口,85%-90%GDP

如果上述“3+8”的城市群格局如在3年内相继获得官方确认,城市间的人口流动必然加速,城市群之内的交通网建设必将掀起新一轮投资热潮,信息的流动也还会像现在一样,似乎不经意地掩盖着三四线城市的下跌和鬼城的幻灭。直到某一天,当某个中心城市的“黄金地段”楼市暴跌之时,人们才会如梦初醒,竞相抛售,而此前疯狂抢购的天价房产或“地王”却已无人问津!

如此前所言,理性的楼市投资人在未来5年之内将只有一个策略:卖!卖出所有投资性房产!抛售所有未开发土地!只保留自住型房产,可证券化的地产,再合理配置具有安全性的海外房产以备意外之需,耐心等待有朝一日,中心城市核心地段的房地产市场也出现大幅的下跌!

经济的周期性是不以人的意志为转移的规律,各国政府的宏观调控正常只能在短期内改变经济周期的形态,因为趋势如潮汐,周期如海浪,人和货币的力量只不过是大海中的浪花!现代政府的经济地位早已不仅仅是公共服务的提供者,在此之外,现代政府的经济职能还包括经营国家信用,创造信用货币。90年代以来,3个英文缩写几乎主宰了现代政府的经济政策制定,这3个英文缩写是:GDP/M2/CPI。其中文含义就是,经济增长创造就业,广义货币驱动经济增长,货币政策的重点关注是通货膨胀!在广义货币即M2的构成中,纸币和债券是宏观调控的左右手,治大国如烹小鲜,“玩好”这两张纸就是宏观调控政策的核心。也正因为如此,各国政府的政策调控不断重复着“纸币多了发债券,债券多了发纸币”,而每一次金融危机无一例外都是某一条债务链的崩溃,而化解金融危机的主流政策却是发行更多的纸币或债券,也就等于是说:下一次金融危机值得我们警惕。

纸币和债券引发的金融危机却会在股市或楼市中掀起巨浪,因为这两个市场连接着都市家庭的金融资产,而金融资产永恒的不确定性决定价格波动在突破某种心理边界时会诱发群体的恐慌性冲动,在金融危机时期会使资产的流动性像冰封一样瞬间枯竭!在金融交易的市场中,一切皆为信用,信用又可以分解为“信心”和“信任”!信心一旦丧失,信任即刻崩溃,信用瞬间就会化为乌有!所以,投资性房地产只有在楼市疯狂上涨之时才能顺利脱手,很难在楼市崩盘之前抛售!
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